央企信托-2号广州南沙区非标融资集合资金信托计划(广州信托)

私募经验 2024年01月02日 20:45 153 经验预警网

观点指数认房不认贷央企信托-2号广州南沙区非标融资集合资金信托计划，首套房商贷利率降至4.1%此前央企信托-2号广州南沙区非标融资集合资金信托计划，在广州有贷款记录央企信托-2号广州南沙区非标融资集合资金信托计划的购房者再次购房的首付比例为40%-70%，新政实施后，首套房首付比例统一为30%，二套房首付比例统一为40%，对于有过贷款记录的购房者，首付比例均有降低。

推行做地模式，国企为主体与传统的城市更新模式相比，做地模式更强调政府在土地整理中的主导地位，有助于提升城市更新项目的推进效率。

地市热度下降，“品质住宅”将试点当竞价达到最高限价时，在进入摇号阶段前，需要承诺按照“智慧+品质”住宅评价指引的要求建设，并签订协议，以获取摇号资格。

供应回升，中心四区2364套住宅获批截至8月末，广州市新建商品住宅可售套数约11万套，可售面积1211万平方米，去化周期19.2个月，较上一报告期末拉长2.5个月。

推盘淡季，新政后成交释放第35周（2023.8.28-2023.9.3）成交套数环比上升15%，较8月周均成交套数增加33%，第36周成交套数环比再涨6%。

认房不认贷，首套房商贷利率降至4.1%

8月29日，广州正式宣布实行“认房不认贷”政策，执行时点以2023年8月18日为界。另外，据媒体报道，自9月8日起，广州首套房商贷最低首付比例为不低于30%，利率下限为LPR-10BP，即4.1%；二套房，商贷最低首付比例为不低于40%，利率下限为LPR+30BP；在广州有2套房及2套以上，暂停发放。

上述政策的实施有利于改善型需求的释放。

此前，在广州有贷款记录的购房者再次购房的首付比例为40%-70%，新政实施后，首套房首付比例统一为30%，二套房首付比例统一为40%，对于有过贷款记录的购房者而言首付比例均有降低。

另一方面，7月广州差别化入户政策再次公开征求意见，拟允许28周岁以下、学历符合要求且在差别化入户实施范围区域内连缴社保满一年者入户广州白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城7个行政区。

据悉，2020年12月，广州就曾实施差别化入户政策公开征求意见，但政策并未能正式落地。

9月20日，广州调整限购和限售措施，非本市户籍居民家庭购房的社保年限由5年改为2年，9区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。这一政策将影响众多在广州工作和生活的外地人口，也使得新一轮的政策调整迎来标志性时刻。

推行做地模式，国企为主体

近日，广州召开全市城中村改造工作推进会暨广州安居集团成立大会，大力推动四个重点片区“统筹做地”的改造新模式试点。四个重点片区为广州新中轴（海珠）片区、广州火车站片区、罗冲围片区、环五山创新策源区。

值得注意的是，早前印发的广州“做地10条”提出，政府认定国有企业作为做地的主体，意味着未来民企可能不再介入广州城市更新的土地前期整理工作，而只能通过招拍挂等公开方式进入土地的二级开发阶段。

另外，广州“做地10条”亦指出，支持带方案招商做地模式，即地块现状出让时将征收补偿安置工作与融资地块土地使用权一并公开招商，选定做地主体，做地完成后，做地主体以协议出让方式获取土地使用权。9月4日出让的黄埔区宁埔大道（在建）以南、元岗一路以东YP-P1-4地块便是这一模式的尝试，该项目竞得人需承担元岗旧村改造项目的复建安置工作。

与传统的城市更新模式相比，做地模式更强调政府在土地整理中的主导地位，有助于提升城市更新项目的推进效率。同时，以国企为主体的土地前期整理在回迁、安置等方面将有更大的保障。

此外，广州安居集团亦于近日成立。据观点指数查询，该企业经营范围包含住房租赁、非居住房地产租赁、租赁服务等，未来或作为广州公共租赁住房、保障性租赁住房等政策性住房的运营主体。

央企信托-2号广州南沙区非标融资集合资金信托计划(广州信托)

结合广州住建局公开的《关于市政协十四届二次会议第3090号提案答复的函》中提到的“鼓励在城中村规模化建设保障性租赁住房”，广州安居集团亦可能深度参与广州的城市更新。

项目方面，国企参与城市更新的势头进一步显现，中交四航局接手珠江村旧改项目49%的股权。珠江村旧改于2021年初开始动工，2021年4月确定由景业名邦联合体操刀，但因市场环境变化与企业资金周转等问题，今年3月，珠江村表示将根据市、区的相关政策规定，适时启动合作企业变更或退出流程。中交四航局计划该项目于2023年四季度首开区动工。

据央企信托-2号广州南沙区非标融资集合资金信托计划了解，珠江村西边为鱼珠片区，东边为黄埔港老港改造片区，属于广州东部沿江发展带核心区范围，旧改范围占地约25万平方米，将以创新型配套服务区作为产业定位。

地市热度下降，“品质住宅”将试点

截止9月19日，三季度广州已成交住宅用地11宗，另外9月末将出让一宗位于天河智慧城的地块。土地市场热度下降，溢价成交地仅3宗，分别为天河区黄云路AT1003011、AT1003072地块、番禺区大石街新光快速西侧地块和海珠区上涌果树公园北侧地块。

值得注意的是，摇号成交的两宗地块分别为新光快速西侧地块和上涌果树公园北侧地块，前者共8家房企参与摇号，包括保利、保利置业、中铁建、中铁置业、中建五局、华侨城等，后者共14家房企参与摇号，包括保利、越秀、招商、中海、华润、华发等。整体来看，民企在广州土地竞拍中的参与度较低。

另外，9月7日广州挂牌的一宗天河区牛利岗北街地块将作为广州市“智慧+品质”住宅标准的试点项目，在竞价方式上将有所区别：当竞价达到最高限价时，在进入摇号阶段前，需要承诺按照“智慧+品质”住宅评价指引的要求建设，并签订协议，以获取摇号资格。

5月29日，由市住建局等四部门联合印发的《广州市建设“智慧+品质”住宅打造好房子好小区行动方案》给出了广州市“智慧+品质”住宅评价指引，从用地与规划、安全与耐久、舒适与健康、节能与环保、智慧与数字、运营与维护六个维度设定了“智慧+品质”住宅的指标。

供应回升，中心四区2364套住宅获批

三季度广州新房供应较上一季度小幅上升，网签下滑。据观点指数监测，7-8月广州新建商品住宅网签9563套，同比下降31.9%；网签面积107.4万平方米，同比下降27.6%。

根据观点指数统计，7-8月广州新建商品住房批准预售16147套，批准预售面积172.28万平方米，其中番禺区新批面积占比超过两成，亚运城、越秀大学星汇锦城等项目取证积极。

聚焦中心城区，报告期内，中心四区共2364套住宅获批，其中天河区有5个项目获批预售，为珠江花城、世纪金源天河源筑、侨鑫保利汇景台、城投珠江天河壹品和阅山湖园（育新街南侧AT0304011-1地块），共1268套；海珠区有1个项目获批，为越秀珠实城发江湾和樾，供应166套；荔湾区有4个项目获批，为力诚榕诚湾、保利和悦滨江、华润置地白鹅潭悦府和珠实西关都荟，共789套；越秀区亦有1项目获批预售，为港汇华庭，供应141套。

数据来源：阳光家缘、观点指数整理（统计周期为2022年6月26日-2023年8月25日）

7-8月供应较上一季度有所回升，但成交仍不振。截至8月末，广州市新建商品住宅可售套数约11万套，可售面积1211万平方米，去化周期19.2个月，较上一报告期末拉长2.5个月。

越秀区去化周期拉长主要是长期零供应和低成交，短期内项目入市导致周期波动，事实上新房供应仍较为紧张。

推盘淡季，新政后成交释放

据观点指数统计，报告期内样本企业共有36个项目加推，4个项目开盘，共推出约4500套住宅单位，由于7-8月为传统淡季，项目普遍推货较少。

报告期内新开盘项目为近江南西商圈的越秀珠实城发江湾和樾、中山八板块的珠实西关都荟、创新城板块的越秀大学星汇锦城和大石片区的龙湖御湖境，去化一般。

8月末新政出台后，广州楼盘来访量有一定程度的上升，一些项目选择推出特惠房源吸引眼球，一些项目则采取成交送家电、手机等礼品的方式发动营销，亦有部分项目发布“涨价”预告，促进成交。

据合富研究院数据，第35周（2023.8.28-2023.9.3）成交套数环比上升15%，较8月周均成交套数增加33%，第36周成交套数环比再涨6%，第37周环比下滑6%，但仍高于8月周平均水平。

观点指数预测，限购限售放松后，广州一二手房成交均会出现较大程度上升，预计第四季度较为乐观。

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