咸阳新控应收账款债权转让项目(个人债权出售平台)

中豪 研究

程序中已售

抵押车位处置实务分享

中豪 研究专题文章均摘选自本所律师多年在 专业领域咸阳新控应收账款债权转让项目的理论研究成果，以企业 为主题，囊括了 实务中热点与前沿法律问题，以期对业界同仁有所助益。

主要观点 咸阳新控应收账款债权转让项目： 房地产开发企业进入 程序后，其名下车位多存在设有抵押权且已出售未过户的情形,而车位购买人一般却已支付所认购车位的全部或者大部分款项,因此抵押权人与车位购买人的利益往往会发生冲突。这是房地产开发企业 程序中需要解决的重要问题。车位虽不是住宅，但具有保障业主基本居住权益的属性，应同样保证对车位购买人的购房者优先权，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，车位购买人优于抵押权人行使权利。

一、已出售未过户的车位

属于 财产

01

新旧法均现行有效

《最高人民法院〈关于审理企业 案件若干问题的规定〉》（法释[2022]23号）（以下简称《审理 案件规定》）第七十一条规定:“下列财产不属于 财产：……（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产……”在《中华人民共和国企业 法》（以下简称《企业 法》）生效后，最高人民法院于2013年制定《关于适用〈中华人民共和国企业 法〉若干问题的规定（二）》（以下简称为《 法司法解释（二）》）。在《 法司法解释（二）》中，对不应认定为债务人财产情形进行列举式规定，已删除《审理 案件规定》第七十一条（五）、（六）情形。

02

关于新旧法适用的不同认识

从《审理 案件规定》的性质看，该规定作为人民法院审理 案件司法经验的总结，并不是《中华人民共和国企业 法（试行）》（以下简称《企业 法（试行）》的专门司法解释。《企业 法（试行）》被废止后，并不意味着该规定就应当被废止或者失去法律效力，最高人民法院也没有明确废止该规定，因此该规定仍是现行有效的司法解释。《 法司法解释（二）》第二条是关于不应认定为债务人财产的四种情形，债务人财产的概念不同于 财产的概念，前者包括了债务人在重整、和解和清算三个程序中的财产，因此此条规定是适用于重整、和解、清算三个程序的共通性规定，也即《审理 案件规定》第七十一条第五项规定与《 法司法解释（二）》是可以兼容并存的，而非住宅公司理解的后者是对前者的变更。《审理 案件规定》第七十一条第六项之规定涉及的财产不仅仅指商品房，还包括车辆、船舶和航空器等需要进行产权登记的财产。此外，该款项并不表明需要进行产权登记的财产只能适用本项规定，而不能适用其他规定。最后，该款项是一个否定判断，但并不能据此得出“尚未办理产权证或产权过户手续且未向买方交付的财产属于 财产”的结论。

03

已出售未过户的

车位属于 财产

《审理 案件规定》系根据《企业 法（试行）》所制定的司法解释，《企业 法（试行）》已被废止，该司法解释原则上不应再适用。① 虽然《审理 案件规定》现行有效，但根据新法优于旧法原则，关于《审理 案件规定》第71条（五）、（六）项与《 法司法解释（二）》相抵触，应适用新法规定。已出售未过户的车位仍登记在债务人名下，应作为 财产，由管理人进行财产管理及处置。

二、车位是否有住宅性质

01

车位购买人一般为小区业主

车位是日常生活用语中对停车用房的口语化称谓，商品房既包括商品住宅，也包括商业门面、车位（车库）、办公用房等。《民法典》第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”国家住房和城乡建设部发布的《城市居住区规划设计规范》规定：“居住区内必须配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、库……”，明确规定了在城市商品房建设阶段建设单位应设计、修建车位、车库以满足业主需求的强制性义务，赋予车位以特定用途。车位购买人一般为小区业主。

多地也出台明确规定，限制开发商将车位出售给业主之外的单位、个人。《上海市住宅物业管理规定》，停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的单位、个人。《福建省物业管理条例》规定，物业管理区域规划设置的机动车车位(库)应当首先满足业主需要。建设单位不得将物业管理区域内规划的车位(库)出售给本区域以外的单位或者个人。② 南宁市住房和城乡建设局《规范南宁市房地产开发项目专有产权车位、车库出售管理的通知》即明确规定车位不得出售给该项目物业买受人以外的单位和个人。

02

车位性质实务中认识不一

有观点认为住宅应严格进行解释为用于居住的房屋，车位性质为“停车用房”，不可能用于人的居住，不应解释为住宅。小区地下车位作为建筑物的附属设施，系为服务整个小区业主居住便利而建造，亦属于不动产的范畴，具有独立的使用价值和商业价值，购买人购买、使用地下车位的行为是一种生活消费行为，业主对车位享有的消费者权益与其生活联系程度密切，涉及业主的生活性民事权益。若购买人支付了全部或大部分价款并实际占有车位，且对车位产权分户登记未完成的原因有合理的解释，车位产权分户登记未完成办理并非购买人的过错，其合法权益应当得到保护。

03

车位具有保障业主

基本居住权益的属性

车位是住房的必要配套设施，具有保障业主基本居住权益的属性。虽然建筑区划内的车位、车库不同于居住的商品房，但车位依法依附于商品房而存在，功能在于满足小区业主的居住需要，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在私家车日益成为普通家庭日常交通工具的现代社会，车位使用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的属性。对小区业主而言，一定数量的车位、车库的配备，是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律保护。小区业主所购买的车位为其购买的住宅的必要生活配套设施，多为购买后用以停放自用车辆。小区业主购买的车位具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对“消费者购买的商品房”特别保护的必要居住权利属性。

04

车位购买人是否能

享有购房者优先债权

所谓购房者优先权，来源于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（已于《民法典》实施之日失效 ③）（以下简称《建设工程价款优先权的批复》）第一条、第二条，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，是指当消费者购房人（所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋）已付款额超过合同总价款的50%时，其对房屋享有的权利可以对抗优先于普通债权的建筑工程承包人的工程价款及抵押权。

在 程序中，购房者优先权多指在继续履行合同的情况下购房人请求交付房屋现状的物权请求权。实质是继续履行购房合同，使购房人取得房屋现状，使之脱离出 财产的范畴。当然，车位购买人在解除合同情况下也可以请求退还购房款的金钱请求权。若车位购买人申报债权，交付全部或大部分房款的购房消费者所享有的权利，包括房屋建成情况下的房屋交付请求权和房屋未能交付情形下的购房款返还请求权，均应优先于建筑工程承包人的优先受偿权和抵押权人的抵押权，但应以房地产开发企业未能实际交付房屋为前提条件。

《企业 法》中未将购房者优先债权划分清偿顺位，其清偿一般同有财产担保的债权。车位购买人基于物权期待权要求管理人配合进行物权登记变更，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释(一)》（法释〔2020〕24号）第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”车位具有房屋属性，车位购买人在满足购房者优先权的认定标准后，应予以确认其债权的优先性。

三、车位购买人

与抵押权人优先权冲突

对已支付全部或大部分价款的车位购买人可以申报行为之债，要求债务人将车位进行不动产产权转移登记。但若标的车位设有抵押权，则基于同一车位的抵押权与车位购买人的优先权必然产生冲突。

01

优先权冲突的法律适用问题

1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条和第二十九条适用问题

《执行异议和复议规定》第二十七条确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”予以排除。根据原《建设工程价款优先权的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人优先受偿权，此即属于“但书”条款所言的例外规定，该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等而设置的特别规定。实践中需要严格审查和把握，以免动摇抵押权的优先性基础。《执行异议和复议规定》第二十九条规定正体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

程序作为一种概括性的执行程序，《企业 法》第四条也明确规定， 案件审理程序，本法没有规定的，适用民事诉讼法的有关规定，对于《执行异议规定》在 程序中的适用不存在法律障碍。

2.《九民纪要》对用于居住的商品房严格限定适用

根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）（以下简称《九民纪要》）第一百二十五条明确规定，对于具有排除强制执行的“商品房消费者”的认定，必须满足“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。同时，最高人民法院在《〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉理解与适用》进一步指出，消费者购房人的期待权是基于生存权之上的考虑设置的特别规定，目的是保护消费者购房人的权利，该规定是法律基于生存权至上考虑所作的特殊规定，应当严格把握，不扩大适用。对于房屋的性质应当限定在居住用房，商业用房不在保护之列。

虽然《九民纪要》规定具有优先权的购房消费者所购商品房系用于居住，但我们在理解、适用法律规定时，不能限于其字面意思而机械地认定为规划或者产权证上载明的“居住”用途，更要理解其背后保护消费者生存权的意旨。生存不仅仅是存在，更应当是“有尊严的活着”。住宅小区中的车位，已经和居民的生存、生活息息相关、密不可分，应当认定为用于居住所需。《执行异议和复议规定》第二十八条规定了一般房屋买受人可以对抗执行的情形，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人，其只能对抗普通债权人。

02

消费行为与商行为的冲突

除去车位购买人购买的车位是否认定为住房问题，车位购买人其购买车位的行为也应认为是一种生活消费行为。购买人系小区业主，其购买、使用地下车位自家停车，而非用于出租或者融资等其他经营目的。《民法典》第四百零五条对原《中华人民共和国物权法》第一百九十条修改后增加承租人占有租赁物作为对抗在后抵押权的要件，进一步明确了占有在租赁权对抗在后抵押权中的公示效力。按《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。该条规定实际上确立了先承租人的权利优先于抵押权的规则。在法律规定原租赁关系尚且不受抵押权的影响，车位购买人在购买车位后继续占有使用车位并要求转移登记的权利，更不应受抵押权的影响，而应优先于抵押权。从权利性质判断，对案涉车位的占有使用，涉及人的基本生存权利，而抵押权的设立是为债权提供担保。作为抵押权核心内容的优先受偿权，通常是指抵押权人优先于一般债权人而获得清偿，并非指优先于其他任何权利人。④

而设立抵押权行为本质上是一种投资经营的商行为，当抵押权人因投资经营的商行为取得抵押权势必损害车位购买人的消费者权益时，应当优先保护买受人的消费者权益。⑤

03

权利冲突解决路径

《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均未将购买车位与设立抵押时间节点先后作为构成要件。若车位购买人已明知车位已经抵押而进行购买的，即车位抵押在前，出售在后的情况，车位购买人在购买时已明知取得车位所有权有既有障碍，仍进行购买，应承担相应风险。在债权审核中，该类车位购买人可能无法享有优先权，常见 管理人将此类情形债权认定为普通债权。

对于车位出售在前，抵押在后的情形，抵押权人对车位享有抵押权，与车位购买人的优先权面临冲突，在实务中可能存在不同认识。车位购买人与房地产开发公司（债务人）虽是买卖关系，不是租赁关系，但《民法典》第四百零五条规定精神在处理在先权利与在后权利的保护顺位时具有参考价值。车位购买人就车位取得的权利，应当优于一般债权予以保护，其占有对在后设定的抵押权具有公示力，抵押权人应对车位购买人的权利负有适当的注意义务。我国物权法虽然规定了不动产物权的变更生效以登记为原则,但是也允许根据社会实际情况由相关立法做出除外规定。法国对房屋等不动产物权转让的效力依契约之一般原则规定中包含的合理因素,可以为我国所借鉴。通过“法律另有规定”的模式,为房地产开发企业 时购房者的权益维护提供公平保障。⑥

在 重整案件中，一般在重整计划清偿方案中对抵押权人进行清偿，车位购买人继续占有使用，并在抵押登记注销后进行不动产过户登记至车位购买人名下。或以“置换“形式解决此类问题，在债务人重整执行期间新建车位后，以新建未售车位登记同等抵押，原车位抵押登记注销后过户至车位购买人名下。

清算中涉及到 财产的最终处置，同一标的物只能清偿第一优先权人，次优先权人清偿率同普通债权，往往大打折扣甚至趋近于零，导致优先权利落空。关于优先受偿的诉讼也多发生。不过案涉车位购买人优先于抵押权人受偿，并不等于否认其抵押权的优先受偿效力，在顺序在先的车位购买人权利得以实现之时，抵押权人仍然可以就剩余的特定物价值或者替代物即销售尾款优先于普通债权人受偿。

四、减少或避免

权益冲突纠纷的注意事项

为减少或者避免在 案件中已抵押的不动产抵押权人的优先受偿权与买受人基于买卖关系而对物权转移及物的交付的权益冲突纠纷的发生，车位购买人、 管理人、抵押权人均应进行注意。

01

车位购买人应知悉法律风险

对于车位购买人而言，在车位购买之初合同签订及付款时，应留意抵押权人权利保障的方式，注意留存合同签订、占有使用、价款支付的原始凭据；在发生争议时，其基于买卖关系而享有的权益才可能得到法律保护。当房地产开发企业进入 程序，在债权申报之初即需明确要求债务人进行过户，而不是仅选择金钱之债进行申报处理。应关注管理人债权审核情况，若对债权表记载的债权性质及金额持有异议，应在法定期间内提出异议或进行债权异议之诉。在债权诉讼中，诉讼请求不宜仅为确认债权，最好将抵押权人列为共同被告要求确认债权优先顺位是解决此类困境的途径。

02

管理人注意群众

生存利益的保障

对于管理人而言，车位购买人为相对弱势群体，应在债权审查工作中与车位购买人保持无障碍沟通，以确认车位购买人的真实意思表示。关乎群众生存利益的保障，管理人在确认车位购买人权利时，理应考虑维护社会稳定的需要，以防群体性事件发生。但如果不区分情况，一概地运用“超级优先权”，则有可能侵害到其他债权人的利益，既有违“公平概括清偿”的 原则，又与维护交易安全的原则目标相违背。

03

抵押权人尽注意义务

《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”中国人民银行《贷款通则》第二十七条规定：“贷款调查：贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。”上述法律法规明确规定银行对外贷款设定担保时，负有对抵押物进行审查的义务。该规定系为了防范银行贷款风险，而银行贷款风险的主要来源之一即是抵押物存在与登记不符等影响抵押权实现的物的瑕疵或者权利负担。

在已抵押不动产买卖交易中，抵押权人和买受人均应充分注意到抵押人（出卖人）的失信可能。对于抵押权人而言，专业金融机构更应尽到注意义务。在签订贷款合同、办理抵押之前，应对抵押物进行实地调查，如抵押车位已有第三人占有使用，应及时采取措施以减少自身风险。⑦抵押权人要注意对房地产开发企业提供的抵押物的动态监管，在释放抵押时，对不动产转让的合理价位及转让价款支付方式让买受人知晓，加强对买卖价款的合理监管，才能避免已抵押不动产转让价款的流失和债权的损失；抵押权人也应注意在法定期间内及时行使抵押权利。

五、结语

房地产开发企业在 前往往融资困难，在房地产开发企业为主体的 案件中，常有在债务人名下的车位，经抵押后，又再次出售给小区业主，以获取资金。在债务人 后，车位购买人与抵押权人的优先权冲突更加显现。车位虽不等同于住宅，但具有保障业主基本居住权益的属性。在 案件中，车位购买人与抵押权人的优先权发生冲突时，应更着眼于消费者生存权的保护。此外，在已抵押不动产买卖交易中，抵押权人和买受人均应充分注意到抵押人（出卖人）的失信可能，以减少或避免权益冲突纠纷。

注 释

①(2017)最高法民申1429号民事裁定书持此观点。

②(2017)最高法民申1429号民事裁定书持此观点。

③《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》（法释〔2020〕25号）第三十六条也明确了承包人根据《民法典》第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

④江苏省无锡市中级人民法院(2021)苏02民终538号判决书亦持此观点。

⑤四川省高级人民法院（2015）川民终字第33号判决书亦持此观点。

⑥王欣新 张思明：《论房地产开发企业 中购房者权益保护》，载《江汉论坛》，2015年第10期。

⑦按照（2018）最高法民申6167号案例裁判观点，银行作为专业金融机构，在审查办理贷款担保时，对用已销售的房屋抵押审查有过失的，抵押登记无效。

作者介绍

李晓玲律师 ，中国政法大学法律硕士。主要从事企业 与重整、公司治理、经济纠纷诉讼等方面的法律业务。承办的主要 案件包括：重庆顺祥房地产开发（集团）有限公司 清算案、重庆百吉四兴压铸有限公司重整案、重庆阿兴记产业（集团）有限公司及其关联公司重整案、重庆商社润物现代农业开发有限公司重整案等。

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