眉山市东岸投资开发政定融(眉山东岸雅苑属于哪个片区)

城投经验 2023年11月03日 09:54 110 经验预警网

导读 /

近年以来眉山市东岸投资开发政定融，在政企分离和加强经营性国有资产集中统一监管的政策背景下眉山市东岸投资开发政定融，越来越多的国有资产以注入、划转等方式批量移交到国有企业管理。

在新常态经济形势下，国有企业及监管机构正面临新的行业发展趋势眉山市东岸投资开发政定融：一是经营性国有资产集中统一监管，二是国资监管改革创新，三是国企数字化转型，四是盘活存量国有资产。

现如今，为促进国有资产盘清、盘活、增值，推动存量国有资产管理创新破局，已成为各地国有资管企业的必答课题。

历年政策方向

—2019年04月，中央出台《国企改革三年行动方案（2020—2022年）》，对经营性国有资产集中统一监管提出明确要求。

—2019年11月，国资委印发《关于进一步推动构建国资监管大格局有关工作的通知》，要求推动构建国资监管大格局、形成国资监管一盘棋。

—2021年02月，国务院发布《行政事业性国有资产管理条例》（国务院令第738号）,规范行政事业性国有资产管理。

—2022年05月，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，要求有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。

特别是在今年5月25日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，要求进一步有效盘活央企、国企存量资产。但对于国有企业的资产管理部门来说，实现管理模式创新、有效盘活资产并非朝夕易事。

部分国企资产管理部门编制精简，往往只有寥寥三五人，在国有资产保值增值战略目标下，资产管理部门要承担国资监管机构和集团赋予的资产盘清、盘活、运营、监管、合规等五重使命，还要达成资产经营发展目标，面对国有资产基数大、价值高、种类多、分布散、产权来源复杂的局面，要管好资产并不轻松。

#01

资产经营管理中

各地国企都面临哪些典型难题

通过对国内百余家家国有资管企业的走访调研，泸州发展智汇科技有限公司发现，各地国企在资产盘清、盘活、监管、合规等方面存在三大共性管理难点：

1.资产实物管理不当，监管不到位

一是资产家底不清，账本多、账账不符、账实不符。平台公司的存续时间一般都比较长，大多已有15-20年发展历程，且资产取得方式多种多样，有重组的、划拨的、购买的等等，由于人员更替，经过长时间的管理，容易造成资产家底不清。比如有些划拨的资产，当时只有一些划拨红头文件过来，划拨完成后部分资产没有做过实物的交接，也没有办证，有些管理人员前期甚至不清楚这些资产实际位置在哪里；还有一些资产已经被拆迁或者修路占用，实物早已经灭失；一些是平台公司通过划拨取得的一些土地，在上面修建眉山市东岸投资开发政定融了安置房，这些安置房部分已经安置给个人，部分交给政府或者街道办让其安置，还剩余了部分，但由于早期管理不规范，记账不规范，比如安置记账记的“坨坨账”，这些情况容易造成企业对自己的资产家底数据不清。

二是资产权属不清，无法正常发挥其价值。有些区域位置很好的资产，像成都的一环路、二环路周围，但是一直都处于空置的状态，出租难度大，空置率很高。很大原因是因为权属关系混乱，达不到租户的租赁要求，实际是跟这些资产的产权挂钩的。某些知名品牌，非常看重资产权属的问题，特别是一些外资公司在进行房屋租赁的时候都需要总部进行审核，其中最重要的一条就是无产权瑕疵。但国有资管企业部分资产就是因为历史遗留问题，一直没有办证，即便位置再好也很难找到优质租户，无证房屋也是无法正常出售以及融资的。

2.盘活欠佳，收益不理想

一是资产出租率低，空置率高。一些资产具有较强区位优势，但是资产出租率低，空置率较高。或者资产市场化租赁行为低，大多采用简单粗暴的整体打包出租方式，租金整体收益水平较低。

二是可融未融资产多，融资金额未达最佳。其实资产梳理的过程中，在挖掘隐形资产的同时，也能够为企业找到很多可以融资的优质资产。现在很多国有企业，已经把自己能拿出来的不动产能融资的大多都融资了，已经没什么资产可利用的了。这也相当于是为企业增加融资额找到了一个全新途径。

三是资产配置不合理，没有形成协同效应。这方面可以分成两种情况来讨论：

第一种情况，例如在同一个集团中，子公司A从市场上租赁了一栋办公楼来进行办公，其租赁的租金很高并且租金每年都有很大的涨幅，但该集团中子公司B旗下有很多管理的办公楼且整体空置率较高，子公司B一直在市场上寻找潜在租户。这个就是典型的资产配置不合理，没有形成协同效应的例子，如果集团对整体资产有统筹有了解，这个问题就迎刃而解了；

第二种情况，很多平台公司管理的资产涉及的业态面非常杂并且分布的地点很非常散，在管理上有一定的难度。举个例子来说，一个A省的地级市平台公司管理的资产大部分都在所在的地级市，还有其中一小部分是在B省。从发展的角度来看，位于B省的资产不管是从地理位置还是平台公司的发展方向上来说都不尽相同，并且跨省的资产管理成本和时间成本也都比较大。那是否这些资产是需要出售和剥离的呢眉山市东岸投资开发政定融？这个也是一个典型的资产配置不合理的例子。

3.合规风险高，管理责任大

传统的纸质账本式、电子表格式管理已满足不了现代资产管理的需求。通常一处资产经营中前后有很多人经手，也有很多部门参与，可能会涉及到资管人员、租赁人员、财务人员、负责不动产办证中心办证的人员，甚至还有现场物业的人员。如果资产是正常运营的还好，若一旦管理中出现了问题，就很难查到是谁的失误。

这一定程度上对国有企业资产管理数字化转型提出了迫切要求，需要借助资产管理信息系统，使每一步的业务操作留痕，无论是进行现场勘察，还是招商、租赁、办证，都能清晰明确的看到业务痕迹，是谁操作的，哪一天操作的，如果出现问题，就能够快速追溯管理痕迹，找到责任人。

在安全生产方面，部分国有资管企业管理的资产由于“年事已高”、长期失修，安全隐患较为突出，由于客观因素企业整体上很难进行房屋改造、修缮保养的计划安排，隐患问题很难解决，只能加强日常的安全巡查和维修维护工作。

资产巡查中，巡查人员需要核实资产是否存在安全风险和隐患、违规经营等问题，对于空置资产也需关注是否有被人为占用导致资产收益流失的情况。从巡查人员的角度来看，巡查资产数量多，巡查数据汇总、材料整理工作量大，还容易产生错漏。这其中隐藏的风险，会源源不断的为资产经营埋下隐患。由于缺乏信息化手段支撑，对于管理层来说，巡查团队到底是否按时按量落实巡查任务，输出的报告是否真实准确，难以判断；巡查工作是否按照标准落实到位，过程无法有效监管，也缺乏有效的证明来支撑。

#02

四举措“唤醒” 存量资产

解锁国有资产运营增值新思路

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当前，国内经济形势复杂严峻且面临新的下行压力，国有资管企业还需积极探索新型经营方式，炼化由资产管理向资产经营的转型发展模式，着力突破企业传统主导性业务所经历生命周期的“第一曲线”，依靠新市场、新技术、新客户开辟出新的增长道路，积极塑造企业高质量发展“第二曲线”，有效提升存量国有资产经营效益，促进国有资产保值增值，同时推动企业驶入发展快车道。具体可从以下四个方面着手：

1.进行存量资产梳理，以盘清资产、识别优劣，有效防止国有资产流失

资产梳理是国有资产价值管理的第一步工作，也是最基础的工作。国企通过资产梳理可更好的进行资产管理，有利于全面掌握资产的规模、分布和结构；有利于查清资产权属，解决历史遗留问题，推进资产权证补办工作；有利于建立、完善资产数据库，形成专业资产管理系统；有利于对经营性资产和闲置资产进行有效整合，提高资产使用收益，避免资源浪费，确保资产保值增值。这一步不做好，不做透，后续资产管理过程中就会问题频出。

2.建设资产管理数字化平台，驱动资管提质增效

资产管理数字化建设需要紧密产权管理、租赁经营、财务管理、安全管理、国资监管等五大业务板块转型需求，整体实现从传统业务管理模式向产权管理数字化、租赁经营在线化、业务财务一体化、安全管理智能化、动态数据可视化的转变，借助资产全生命周期数字化管理体系高效支撑资管提质增效，强化国有资产监督管理。

3.进行资产分等定级，利用“三级九档”管理模式，推进资产运营增值

资产的分等定级其实是多维度的，结合资产的价值、权证情况、企业战略协同性、资产利用状况等多维度进行匹配交叉分类，并建立资产分级管理体系，通过对不同的级别的资产进行分类的管理。在实现巨量资产的分级管理后，着力盘活重点领域、重点区域的资产，挖掘低效资产，统筹整体资产配置，最终扩大企业融资金额，提高资产管理效率及盘活效率。

4.建设资产租赁平台，促进存量国有资产盘活

通过资产租赁平台的建设，拓宽国有资产资源租赁渠道，提高资产出租效率和经营收益，促进存量国有资产盘活。这里需要把前期梳理好的、分级分类的，已经制定了当下和未来的定位的资产，通过资产租赁平台推向市场。同时，通过平台提升租赁服务质量，减少办事环节，为群众提供公平、公正、公开的国有资产租赁环境和更多的便捷服务。

总体上来说，这个过程是循序渐进的，前一步是后一步的基础。最终目的是为了优化资产管理，强化国企实力。同时站在集团的层面，强化对子公司资产运营的掌控，方便集团优化资产布局，形成资管一盘棋的考量。“四举措”的意义在于能够帮助国企清家底、提效率、活资产、强企业，提升国企发展质效，促进资产保值增值。

#03

结语

2022年是国企改革三年行动的收官之年，国民经济将逐步迈向高质量发展的新阶段。国有企业还需持续以改革为引领、创新为支撑，加快补足资产管理短板，进一步提高国有资产利用效率，在新时期继续推动资产管理乘势而上有序转型，迈入稳健发展新阶段，为经济社会发展贡献更大力量。

图片来源：摄图网

原创作者：罗静珊、张帆

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